★반드시 확인해야 할 전세사기 예방법(with 정부대책까지)

계약 전 반드시 알아두어야 할 전세사기 예방법, 사기의 유형과 사전에 예방할 수 있는 방법까지 정부의 대책내용도 같이 소개해 드릴 테니 발생 배경부터 정확하게 확인하여 문제가 발생되지 않도록 사전에 준비를 하시기 바랍니다.

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전세사기 예방법

 

 

목차

1. 전세사기 발생 배경

2. 전세사기 예방법(유형 분석 및 대처 방법)

1) 깡통주택 전세사기
2) 가짜 임대인과의 계약
3) 임대인 없이 공인중개사와 계약하는 경우
4) 선순위 임차보증금 및 근저당을 허위로 고지하는 경우

3. 전세사기 예방법(정부대책 방안)

1) HUG 전세보증보험 전세가율 90% 축소 운영
2) 감정평가사 시세 부풀리기 등으로 보증제도 악용 방지
3) 등록임대사업자의 의무입대보증 강화

 

 

 

 

1. 전세사기 발생 배경

 

최근 지속적으로 발생하고 있는 전세사기 범죄는 급격한 집값 상승, 전세금 반환보증 제도의 악용, 전문 자격사의 사기 가담등으로 여러가지 요인이 결합하여 빌라왕, 빌라신 등의 대규모 피해가 발생하게 되었습니다.

 

- (임차인) 갑작스러운 주택가격의 상승으로 경제적인 자립도가 약한 청년, 신혼부부의 주거 수요가 아파트와 비교해 상대적으로 저렴한 신축빌라로 전환됨

** 신축빌라의 경우 거래가 충분하지 않아 시세의 정확도가 떨어져 비싼 가격으로 매수하는 사례가 많음

 

- (임대인) 정부에서 HUG 전세금 반환보증 제도의 허점 (전세가율 100% 보증)을 이용해 무자본 갭투자 수단으로 악용하며 피해를 키움

 

** 무자본 갭투자 : 집값의 100% 보증이 가능해 임대인의 비용 투입 없이 전세자금으로만 소유권을 확보 이 과정으로 1000채를 소유하는 일이 발생함

 

- (전문 자격사) 일부 공인중개사와 감정평가사가 범죄 조직과 결탁하여 서민의 피해를 가중 시킴

 

경제적인 약자인 사회초년생의 노력만으로 구조적인 문제를 사전에 대응할 수 없다는 한계에 직면하여 정부에서도 제도적인 대책을 이번에 제시하였습니다. 정부의 대책과 함께 전세사기 예방을 위한 내용까지 정확히 숙지하시기 바랍니다. 

 

2. 전세사기 예방법(유형 분석 및 대처 방법)

1) 깡통주택 전세사기

[사기유형]

 

깡통주택은 임대인의 경제적 사정으로 주택이 경매로 넘어가게 되었을 때 나의 보증금이 떼이게 되는 경우를 말하는데 주택이 세입자의 보증금과 빛으로 이루어져 임대인의 몫이 거의 없는 집을 말합니다.

 

보통은 집이 경매로 넘어가게 되면 매매 가격의 70~80%에서 낙찰되는 만큼 세입자의 전세금액과 선순위 권리자의 배당금이 70~80%를 초과하게 되면 전부 또는 일부를 회수하기 어려우므로 주의가 필요합니다.

 

예시) 깡통주택 = (보증금 + 대출금)/집값 = 80%를 초과하는 집

구분	주택 A	주택 B
집값	5억	5억
임대인 돈	1억	2억 5천
임대인 대출금	2억	5천
세입자 보증금	2억	2억
비율	4억/5억 = 80%	2.5억/5억 = 50%

 

[대처방안]

 

① 등기부등본을 통해 3가지를 확인할 것

 - 임대인이 누구인지

 - 근저당권은 얼마나 잡혀 있는지

 - 다른 사람에게 임차권이 설정되어 있는지

 

≫ 등기부등본은 계약하기 전에도 반드시 확인, 계약 직전에도 반드시 직접 확인을 해야 안전합니다.

 

② 주택가격을 확인할 것

 - 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산, 네이버 부동산 등 실거래된 집값을 확인하여 자신의 보증금에 맞먹는 금액일 경우 최대한 피할 것

 

③ 전세보증금반환보증 가입

 - 임대인의 경제력이 높거나 유명한 사람이라고 해도 믿어서는 안 됨 따라서 전세반환보증보험 가입을 반드시 하는 게 필요하며 가입대상에 포함되지 않을 경우 거래하지 않는 것이 좋습니다.

 

 

 

2) 가짜 임대인과의 계약

 

[사기유형]

 

임대인이 아닌 사람이 명의를 도용하여 거래를 하는 경우, 임대인의 위임장 또는 위조서류를 이용해 대리인 인척 세입자의 보증금을 가로채는 경우가 많습니다.

 

[대처방안]

 

① 정확한 신분을 확인할 것

 - 임대인의 신분증을 정확하게 확인하여 등기부등본 상 소유주와 일치하는지 확인할 것, 이때 중요한 부분은 등기부등본은 본인이 직접 발급받는 것이 좋은데 위조를 하는 경우가 있기 때문입니다.

 

② 임대인을 대리하여 거래를 진행할 때 주의할 점

 - 실제 거래과정에서 대리인과 계약하는 경우가 많은데 이때에는 다음의 내용을 꼭 주의해야 합니다.

 

☞ 임대인을 대리할 수 있는 서류 즉 인감도장이 찍힌 위임장을 정확하게 확인을 해야 합니다. 이때 인감도장과 다르다면 반드시 의심을 해야겠죠

 

☞ 임대인과의 유선통화를 해보는 것이 필요합니다.

 

☞ 전세보증금의 경우 반드시 임대인의 통장에 입금하는 것이 중요하며 만약 대리인의 통장에 입금해야 하는 상황이라면 특약사항에 반드시 해당 내용을 기입해야 합니다.

 

 

※ 해당 부동산이 신탁되어 있는 경우

 

신탁이라는 것은 임대인이 부동산 재산을 전문가에 맡겨 놓은 것을 말하며 실질적인 소유권은 신탁회사에 있으므로 신탁회사의 동의가 없는 계약은 무효처리가 됩니다.

 

(확인할 것) 등기부등본 서류를 확인했을 때 갑구를 보면 신탁여부를 확인할 수 있는데 실질적인 소유권은 임대인에 없으므로 신탁회사의 동의나 또는 신탁회사와 직접 계약을 해야 합니다.

 

*** 신탁원부를 반드시 확인하기 바랍니다.

 

 

3) 임대인 없이 공인중개사와 계약하는 경우

 

[사기유형]

 

임대인 없이 공인중개사가 대리하여 계약을 진행하는 경우가 많은데 이때 대리인 서류를 미리 준비하지 않는 경우가 있습니다. 특히 임대인과는 월세계약으로 진행하고 임차인과는 전세계약을 맺어 차액을 챙기는 공인중개사 사기 사례가 있습니다.

 

[대처방안]

 

① 해당 공인중개사가 정상적인 등록이 되어 있는지 확인할 것

 

 - 확인 방법은 국가공간정보포털을 통해 부동산 중개업조회 메뉴를 통해 지역과 상호, 이름 등을 확인할 수 있습니다. 공인중개사의 경우 보증보험에 가입되어 있어 공인중개사 과실로 문제가 생길 경우 보상을 받을 수 있으므로 반드시 신분을 확인해야 합니다.

 

4) 선순위 임차보증금 및 근저당을 허위로 고지하는 경우

 

[사기유형]

 

보증금이 많은 다가구 주택이나 공동담보가 있는 다세대, 오피스텔의 경우 기존 세입자들의 임차보증금이 많이 들어가 있는 경우 문제가 생겼을 때 보증금을 확보하기 어려울 수 있습니다.

 

[대처방안]

 

① 다가구의 전입세대 확정일자를 확인

- 자신보다 먼저 거주하고 있는 임차인이 있다면 이들의 보증금의 총합이 선순위 임차보증금이 될 수 있습니다. 즉 나보다 먼저 보증금을 수령할 수 있다는 뜻인데요. 따라서 다가구 전입세대 확정일자를 미리 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

② 소액보증금일 경우 우선변재금액에 포함될 수 있습니다.

- 확정일자가 다른 가구에 비해 늦은 경우라도 법에서 지정한 소액 보증금에 해당한다면 우선변재권을 가질 수 있습니다.

 

*** 최우선 변제금액

서울특별시 : 5,000만 원

용인, 세종, 화성, 김포시 : 4,300만 원

광역시, 안산, 광주, 파주, 이천,  평택 : 2,300만 원

기타 지역 : 2,000만 원

 

 

3. 전세사기 예방법(정부대책 방안)

 

1) HUG 전세보증보험 전세가율 90% 축소 운영

기존 현행 100% 까지 보증되었던 것을 90%로 축소하여 악성 임대인이 무자본으로 갭투자를 할 수 있는 가능성을 원천 차단,   ★ 전세사기 주택의 평균 전세가율 98%

 

☞ 2023년 5월부터 시행 예정

 

2) 감정평가사 시세 부풀리기 등으로 보증제도 악용 방지

 

(기존) 전세가율 산정 시 감정가를 최우선으로 하는 부분을 악용, 감평사들의 악의적인 시세 부풀리기가 전세사기로 이어지는 경우가 많음

 

(개선) 공시가, 실거래가를 우선으로 적용하며 2가지 사례가 없는 경우 감정평가 금액 적용, 이때 감평사협회에서 추천한 감정가격만 인정

 

3) 등록임대사업자의 의무입대보증 강화

(기존) 등록임대사업자의 경우 반드시 임대보증 의무가입을 해야 하는데도 불구하고 임차인을 안심시킨 후 미가입 하는 사례가 많음

 

(개선) 임차인이 거주 중인 집은 선보증 후등록 체제로 전환하고 보증에 가입한 경우에 임대등록 허용

 

 

저도 전세계약을 하면서 많은 어려움이 있었는데요. 위 사항들을 반드시 확인하여 집 계약전 전세사기 예방할 수 있도록 주의 하시기 바랍니다.

 

 

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